房子
永遠都是老百姓
最關(guān)注的話題
尤其是二手房買賣
手續(xù)多，周期長
有時房子還沒過戶
房價卻已漲了不少
一旦房東反悔不講信用
只能對簿公堂……
合同簽了 定金交了
房東反悔了
2019年，家住衢州的紀先生出于剛需，想要置換一套大一點的房子。在將自己原有房屋賣出后，紀先生經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，看中了劉先生的房子。
一番你來我往后，最終敲定紀先生以220萬元的價格購買劉先生的房子。簽訂《二手房買賣合同》的當天，紀先生便支付了5萬元定金。
兩個月后，紀先生終于辦齊了各項手續(xù)，而雙方約定辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的時間也如期而至。誰曾想此時，劉先生卻提出因為房屋價格上漲，要至少加價5萬元才賣，不然雙方就解除合同。
白紙黑字的合同簽了，定金交了，房款也準備好了，就差“臨門一腳”，賣方卻違約了，這個變故讓紀先生措手不及。
無奈又憤怒的紀先生將劉先生訴至衢州市柯城區(qū)人民法院，要求解除雙方簽訂的合同，同時要求對方雙倍返還定金10萬元并賠償房屋差價損失25萬元，合計35萬元。
拒絕履行顯屬違約
法院判了
庭審中，劉先生認為案涉房屋是自己與妻子藍某的共有財產(chǎn)，自己簽訂《二手房買賣合同》時未取得藍某同意，現(xiàn)藍某不同意出售房屋，兩人簽訂的買賣合同無效，自然無法履行合同，僅同意返還紀先生5萬元定金。
因本案的案涉房產(chǎn)價格確有波動，依紀先生申請，柯城法院委托資產(chǎn)評估公司對雙方約定辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)時案涉房產(chǎn)的價格進行評估。經(jīng)評估，該時間案涉房產(chǎn)價格為238萬元，比合同約定的成交價高出18萬元。
法院經(jīng)審理認為，紀先生與劉先生簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》系雙方真實意思，雙方均應(yīng)嚴格按照合同約定履行義務(wù)。紀先生依約向劉先生支付定金后，劉先生未在約定期限內(nèi)履行房屋過戶手續(xù)，顯屬違約。
因劉先生明確表示拒絕履行合同，現(xiàn)紀先生訴請解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，具有事實與法律依據(jù)。因劉先生不履行合同義務(wù)，紀先生變賣原有房產(chǎn)后，未能實現(xiàn)重新購置房產(chǎn)的目的，現(xiàn)由于房價變化等因素，增加紀先生今后購房成本，造成紀先生損失18萬元。
最終，法院判決解除雙方簽訂的買賣合同，被告劉先生返還原告紀先生定金5萬元并賠償紀先生損失18萬元，共計23萬元。目前，該判決已生效。
法官說法
01
購房是生活中的大事，無論是買方還是賣方都要對交易過程中的風(fēng)險有所防范。
02
買賣雙方要選擇社會信譽高、提供中介服務(wù)有保障的中介機構(gòu)，買方對房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)、是否存在其他共有人要核實準確，如屬于共有財產(chǎn)的，要求夫妻雙方或者其他所有權(quán)人共同在合同上簽字。
同時，房屋買賣合同系買賣雙方在自愿、平等基礎(chǔ)上達成的契約，一旦達成，各方均應(yīng)嚴格遵守。如達成協(xié)議后，買賣雙方有反悔而造成違約的，均應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責(zé)任。
03
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十八條：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。根據(jù)民法典規(guī)定，定金罰則和違約金不能同時適用。
本案中，根據(jù)合同中雙方雙倍返還定金的約定與鑒定機構(gòu)鑒定產(chǎn)生的實際損失，法院酌定按鑒定機構(gòu)所鑒定損失確定違約責(zé)任，判決被告賠償原告損失18萬元，同時返還原告預(yù)交的5萬元定金。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第三百零一條：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。
《中華人民共和國民法典》第三百一十一條：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；
（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。
當事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。
《中華人民共和國民法典》第五百八十四條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見或者應(yīng)當預(yù)見到的因違約可能造成的損失。
來源：智慧普法平臺（中國普法網(wǎng)）