基本案情
2021年1月27日，鞏某玲以王某剛名義并作為共有人與張某芳、淄博某房地產(chǎn)公司簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》一份。
合同載明：甲方（賣方）王某剛，乙方（買方）張某芳，丙方（居間方）淄博某房地產(chǎn)公司。甲方愿意以人民幣壹佰零肆萬捌仟元整（￥1048000元）的價(jià)格，將其坐落在桓臺(tái)縣某小區(qū)6號(hào)樓一單元一層?xùn)|戶的房產(chǎn)，包括水、電、雙氣開戶、所有內(nèi)門、衛(wèi)生潔具、燈具、沙發(fā)、院子、車庫的配套設(shè)施一并出售給乙方，乙方對(duì)甲方所要出售的房屋作了充分的了解，自愿購買該房地產(chǎn)；本合同簽訂之日，乙方將購房定金人民幣壹萬元整（￥10000元），交于甲方……乙方違約，乙方不得索還定金；甲方違約，甲方應(yīng)自違約之日起3日內(nèi)將定金雙倍退還給乙方……此外，合同還對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)作出約定。在合同落款處，鞏某玲代王某剛簽字確認(rèn)并標(biāo)有“鞏某玲代”字樣。同時(shí)，鞏某玲在甲方共有人處簽字確認(rèn)。
同日，上述合同簽訂后，張某芳將房屋定金10000元交付給鞏某玲，鞏某玲為其出具收到條一份。內(nèi)容為：今收到張某芳購某小區(qū)6號(hào)樓1單元101的房屋定金壹萬元整（￥10000元），收款人：鞏某玲2021年1月27日。
在合同履行過程中，2021年2月28日，王某剛以涉案房屋系其單獨(dú)所有為由，拒絕出售涉案房屋并出具證明一份，表明因個(gè)人王某剛原因單方終止與張某芳簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》。
另查明，鞏某玲與王某剛系夫妻關(guān)系。王某剛于婚后購買了涉案房屋，涉案房屋登記在王某剛名下，共有情況為單獨(dú)所有。
還查明，涉案房屋所有權(quán)證書現(xiàn)由淄博某房地產(chǎn)公司持有，淄博某房地產(chǎn)公司曾與張某芳數(shù)次去現(xiàn)場查看涉案房屋，在涉案合同簽訂時(shí)，淄博某房地產(chǎn)公司向張某芳出示了涉案房屋產(chǎn)權(quán)證明。
裁判結(jié)果
法院判決：
一、解除原告張某芳與被告鞏某玲、第三人淄博某房地產(chǎn)公司于2021年1月27日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》；
二、被告鞏某玲雙倍返還原告張某芳定金20000元，于本判決生效后十日內(nèi)付清；
三、駁回原告張某芳的其他訴訟請(qǐng)求。
一審判決作出后，鞏某玲方提起上訴，經(jīng)二審法院調(diào)解，雙方達(dá)成如下協(xié)議：
一、上訴人鞏某玲與被上訴人張某芳解除2021年1月27日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》。
二、上訴人鞏某玲返還被上訴人張某芳定金18 000元，款項(xiàng)支付至被上訴人張某芳銀行賬戶，于2021年10月1日之前付清。
三、上述第二項(xiàng)履行完畢，雙方就本案糾紛處理完畢，再無糾葛。
四、上訴人鞏某玲若逾期支付上述款項(xiàng)，被上訴人張某芳有權(quán)按照一審判決申請(qǐng)執(zhí)行。
五、一審案件受理費(fèi)150元；二審案件受理費(fèi)300元，減半收取150元，均由上訴人鞏某玲承擔(dān)。
裁判要旨
在買賣合同中，出賣人的行為同時(shí)符合無權(quán)代理和無權(quán)處分的構(gòu)成要件應(yīng)當(dāng)分別分析，區(qū)分適用。出賣人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。出賣人因無權(quán)處分與買受人訂立合同，無權(quán)處分行為不影響合同的效力，若無其他效力瑕疵，合同有效。
案例解讀
一、關(guān)于夫妻的日常家事代理權(quán)
基于家庭交易的便捷性、高效性和保護(hù)交易相對(duì)方的需求，日常家事代理權(quán)應(yīng)運(yùn)而生。根據(jù)此制度，夫妻任何一方均有因日常家庭生活需要而獨(dú)立處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。
《中華人民共和國民法典》第一千零六十條規(guī)定：夫妻一方因家庭日常生活需要而實(shí)施的民事法律行為，對(duì)夫妻雙方發(fā)生效力，但是夫妻一方與相對(duì)人另有約定的除外。該規(guī)定體現(xiàn)了夫妻之間互有日常家事代理權(quán)。本案中，鞏某玲與王某剛系夫妻關(guān)系，涉案房屋為雙方婚后購買，登記為王某剛單獨(dú)所有。鞏某玲未取得王某剛同意，擅自將房屋出售，屬于處分夫妻重大財(cái)產(chǎn)的行為，超出了日常家事代理的范疇，系無權(quán)代理行為。
二、無權(quán)代理與無權(quán)處分的區(qū)別
無權(quán)代理與無權(quán)處分雖然在名稱上有相似之處，但是其內(nèi)涵和法律效力等有天壤之別。首先，“無權(quán)”內(nèi)涵不同，無權(quán)代理行為欠缺的是將行為人獨(dú)立實(shí)施的法律行為所產(chǎn)生的法律效果由被代理人承擔(dān)的權(quán)能，而無權(quán)處分行為欠缺的是對(duì)某物的處分權(quán)能。其次，行為人在實(shí)施法律行為時(shí)所代表的名義不同。無權(quán)代理是行為人以被代理人的名義為法律行為，而無權(quán)處分是行為人以自己的名義為法律行為。最后，兩者的效力不同，因無權(quán)代理訂立的合同效力待定，而因無權(quán)處分訂立的合同，無權(quán)處分行為不影響合同的效力。
本案中，鞏某玲的行為同時(shí)符合無權(quán)代理和無權(quán)處分的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)分別作出處理。
三、關(guān)于無權(quán)代理的法律效力
代理是指代理人在代理權(quán)限的范圍內(nèi)，以被代理人的名義與第三人實(shí)施民事法律行為，該行為對(duì)被代理人發(fā)生法律效力的制度。
代理的基本特征有三：一是基于代理人和被代理人之間的授權(quán)關(guān)系或法定地位，產(chǎn)生委托代理權(quán)或法定代理權(quán)；二是代理人以被代理人的名義與第三人為法律行為時(shí)，獨(dú)立地作出意思表示；三是代理人獨(dú)立實(shí)施法律行為的效果直接或者間接約束被代理人或第三人。
本案代理人鞏某玲與被代理人王某剛之間不存在委托授權(quán)關(guān)系，鞏某玲的售房行為亦非日常家事代理的范圍。基于此，鞏某玲的行為屬于無權(quán)代理。
因無權(quán)代理訂立的合同，對(duì)被代理人所發(fā)生的法律效力待定，需被代理人追認(rèn)或拒絕追認(rèn)的意思表示加以確定。《中華人民共和國民法典》第一百七十一條：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。本案中，鞏某玲沒有取得出售涉案房屋的代理權(quán)，仍然實(shí)施代理行為。被代理人王某剛知悉后，以涉案房屋系其單獨(dú)所有為由，拒絕出售涉案房屋，體現(xiàn)了王某剛拒絕追認(rèn)的意思表示，因此，該《房地產(chǎn)買賣合同》對(duì)王某剛不發(fā)生法律效力。
四、無權(quán)處分的法律效力
鞏某玲在與張某芳訂立《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，未取得對(duì)涉案房屋的處分權(quán)，該行為系無權(quán)處分。
因無權(quán)處分訂立的合同，無權(quán)處分行為不影響合同的效力。《中華人民共和國民法典》第五百九十七條：因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。該涉案房屋為王某剛與鞏某玲婚后購買，登記在王某剛名下，共有情況為單獨(dú)所有，鞏某玲不具有單獨(dú)處分該涉案房屋的權(quán)利。該涉案合同系鞏某玲和張某芳的真實(shí)意思表示，且不存在導(dǎo)致合同無效、可撤銷等效力瑕疵的情形，該涉案合同合法有效。出賣人鞏某玲因未對(duì)涉案房屋取得處分權(quán)，導(dǎo)致涉案房屋交付不能，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約，鞏某玲應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。
張某芳的行為是否符合善意取得的條件？張某芳是否可以善意取得該涉案房屋？善意取得是為了保護(hù)善意相對(duì)人，維護(hù)交易的安全性和穩(wěn)定性而設(shè)立的一種制度。張某芳與鞏某玲的《房地產(chǎn)買賣合同》雖合法有效，但張某芳是否可以善意取得涉案房屋需做進(jìn)一步分析。
善意取得需要滿足以下幾點(diǎn)：一是受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；二是以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
但根據(jù)本案查明的事實(shí)，涉案房屋為鞏某玲和王某剛夫妻婚后購買，產(chǎn)權(quán)證明上記載該房屋為王某剛單獨(dú)所有，涉案合同簽訂時(shí)，淄博某房地產(chǎn)公司向張某芳出示了該房屋產(chǎn)權(quán)的證明。此舉表明合同的相對(duì)方張某芳對(duì)出賣人鞏某玲無單獨(dú)處分涉案房屋權(quán)利的事實(shí)知情。張某芳明知鞏某玲無處分權(quán)，仍與其簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，且涉案房屋未完成過戶登記，張某芳的行為不符合善意取得的構(gòu)成要件，張某芳不能善意取得該涉案房屋。
相關(guān)法條
《中華人民共和國民法典》第五百九十七條：因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
《中華人民共和國民法典》第三百一十一條：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。
來源：智慧普法平臺(tái)（中國普法網(wǎng)）