物業(yè)服務(wù)涉及千家萬戶
與居民生活息息相關(guān)
未經(jīng)業(yè)主委員會討論通過
物業(yè)擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)費
對業(yè)主有無拘束力
基本案情
許昌某華物業(yè)公司系鄢陵縣某水岸映象小區(qū)的物業(yè)公司，趙某蕾系該小區(qū)業(yè)主。
2012年11月2日，雙方簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，該協(xié)議約定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，約定了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)費用及違約責(zé)任等事項；但該協(xié)議未約定合同變更、終止等事項。2018年9月28日，許昌某華物業(yè)公司在該水岸映象小區(qū)張貼《物業(yè)費用調(diào)整公告》對物業(yè)費做出調(diào)整。2018年10月至12月，許昌某華物業(yè)公司在水岸映象小區(qū)發(fā)放《許昌某華物業(yè)有限公司費用調(diào)整征求意見表》征求意見。
2019年1月1日起，許昌某華物業(yè)公司開始按上調(diào)后的價格標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費用，因趙某蕾拒交，許昌某華物業(yè)公司提起訴訟。審理中查明，鄢陵縣某水岸映象小區(qū)（一期），共有370戶業(yè)主，建筑面積為48600多平方米，該小區(qū)未成立業(yè)主委員會。許昌某華物業(yè)公司在為水岸映象小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)期間，對公司收益和支出情況未向該小區(qū)業(yè)主進(jìn)行公示，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用調(diào)價的相關(guān)事宜，許昌某華物業(yè)公司也未向政府有關(guān)物價部門備案。
裁判結(jié)果
生效裁判認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大物業(yè)管理事項，根據(jù)當(dāng)時的《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定及《物業(yè)管理條例》第十一條的規(guī)定，涉及物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。住建部[2009]274號文《關(guān)于印發(fā)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則的通知》第五十八條規(guī)定：業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。
本案中，案涉小區(qū)尚未成立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)?shù)鼐游瘯袠I(yè)主委員會職責(zé)，在當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，與廣大業(yè)主充分協(xié)商，對物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整進(jìn)行充分調(diào)查，廣泛征求全體業(yè)主意見，并將調(diào)查結(jié)果向社區(qū)居委會和街道辦事處進(jìn)行報告，在經(jīng)社區(qū)居委會及街道辦事處均對調(diào)查結(jié)果予以認(rèn)可，并同意上調(diào)小區(qū)物業(yè)費的情況下，進(jìn)行物業(yè)管理費的調(diào)整。生效判決認(rèn)定其未經(jīng)充分協(xié)商，駁回了許昌某華物業(yè)公司調(diào)價部分的訴訟請求。
法官說法
物業(yè)服務(wù)收費是維系物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價相符、公平公開、合理誠信的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)并收取物業(yè)服務(wù)費用。收取合同約定以外的費用，缺乏合同依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)支持。
但是在遇到物業(yè)服務(wù)成本上漲的情況下，根據(jù)市場變化，也可以申請調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，但物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整涉及廣大業(yè)主利益，應(yīng)當(dāng)遵循正當(dāng)程序原則，確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會充分討論協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意；沒有成立業(yè)主大會的，則需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意。否則，則因調(diào)整程序不合法，不能得到法律的支持。
相關(guān)鏈接
《中華人民共和國民法典》第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
來源：智慧普法平臺（中國普法網(wǎng)）