住房商品化后，物業(yè)糾紛成為老百姓極為關(guān)心的問(wèn)題。然而，美好的社區(qū)生活、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，不是靠“花式”營(yíng)銷(xiāo)或不交物業(yè)費(fèi)式的“維權(quán)”即能實(shí)現(xiàn)。在溫嶺市，環(huán)雅公司依約履行著為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，而業(yè)主江某卻因鄰居違建、房產(chǎn)跌價(jià)，及向該物業(yè)公司反映沒(méi)得到滿(mǎn)意結(jié)果而拒不支付物業(yè)費(fèi)。日前，浙江省溫嶺市人民法院作出裁判，依法支持了環(huán)雅公司的訴求。
物業(yè)收費(fèi)明約定
浙江溫嶺某房地產(chǎn)商于2012年在城區(qū)建造了一商品房小區(qū)。
同年4月，房地產(chǎn)商與環(huán)雅公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，載明小區(qū)的物業(yè)由環(huán)雅公司管理，業(yè)主按其擁有房子的建筑面積交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主或物業(yè)使用人于辦理交房手續(xù)之日次月起交納全年的物業(yè)費(fèi)等等。合同訂立后，環(huán)雅公司依約對(duì)小區(qū)里的房屋及配套設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
2015年，市民江某在該小區(qū)買(mǎi)了一套建筑面積為83.17平方米的房子，滿(mǎn)心期待著住在新房子里的未來(lái)生活。
鄰居違建起糾紛
在收房時(shí)，江某發(fā)現(xiàn)：隔壁鄰居私自將進(jìn)戶(hù)門(mén)外移并裝了外開(kāi)式的房門(mén)，占據(jù)一米多的公共通道，房門(mén)一開(kāi)就能挨到自己家，進(jìn)出十分逼仄，并破壞了消防、通信、水電的設(shè)施及外部墻面，當(dāng)即拒絕簽收。
房地產(chǎn)商多次與他溝通，說(shuō)這事找環(huán)雅公司就能辦好。2016年8月，江某為了早點(diǎn)拿到房產(chǎn)證而最終簽字收了房。
隨即，江某找到環(huán)雅公司反映情況。環(huán)雅公司及時(shí)向行政執(zhí)法部門(mén)進(jìn)行報(bào)告，公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示愿意配合江某將違建部分恢復(fù)原狀。
驗(yàn)收當(dāng)日，江某發(fā)現(xiàn)被占樓道雖已恢復(fù)原狀，但墻面凹凸不平，粉刷色差大。另外，他還丈量了門(mén)與門(mén)之間的距離，鄰居仍占用約13厘米寬的公共通道部分。
他對(duì)這個(gè)結(jié)果很不滿(mǎn)意，從2018年11月開(kāi)始就一直拒絕支付物業(yè)費(fèi)。2019年底，江某把小區(qū)的房子賣(mài)給了別人。
房產(chǎn)跌價(jià)由誰(shuí)賠
2019年以來(lái)，環(huán)雅公司曾兩次提起訴訟，卻均以撤訴終了。
迫于無(wú)奈，2020年環(huán)雅公司提起了第三次訴訟，要求江某支付物業(yè)費(fèi)2811元及逾期付款的違約金。
庭審中，江某提出，因?yàn)槲飿I(yè)監(jiān)管不到位導(dǎo)致房屋樓道短13厘米，且破壞了包括消防、通信、水電在內(nèi)的設(shè)施，很不安全，導(dǎo)致賣(mài)房時(shí)虧了10萬(wàn)余元。
他還提出，環(huán)雅公司作為一個(gè)有償服務(wù)的機(jī)構(gòu)，有義務(wù)監(jiān)管業(yè)主的各項(xiàng)行為，房?jī)r(jià)下跌的原因就是該公司在業(yè)主違建時(shí)沒(méi)有盡到阻卻義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)自己賣(mài)房差價(jià)20%的賠償責(zé)任。
環(huán)雅公司則認(rèn)為，他們對(duì)江某對(duì)門(mén)的業(yè)主違建一事曾進(jìn)行積極的跟進(jìn)，也通知過(guò)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行干預(yù)，對(duì)門(mén)業(yè)主也非常配合，將違建部分拆除并恢復(fù)原狀。
由于更換了大門(mén)，原來(lái)的位置無(wú)法安裝，因此占據(jù)了約13厘米寬的樓道位置。針對(duì)這種情況，公司也積極與江某溝通，江某最終在詢(xún)問(wèn)了相關(guān)部門(mén)后，也同意了對(duì)方將大門(mén)安裝在現(xiàn)在的位置上。可上述情況沒(méi)有形成書(shū)面協(xié)議。
物業(yè)公司已盡責(zé)
溫嶺市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，從現(xiàn)有證據(jù)來(lái)看，環(huán)雅公司只是在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在著一定瑕疵，比如未及時(shí)制止江某鄰居的搭建行為等，但并不屬于嚴(yán)重違法或嚴(yán)重違約的情形。江某不能以此為正當(dāng)理由而拒付物業(yè)費(fèi)。
涉案事件經(jīng)江某反映后，環(huán)雅公司積極地與江某的鄰居溝通，也向行政執(zhí)法部門(mén)報(bào)告，有關(guān)部門(mén)亦已介入其中，制止了江某鄰居的違法行為，其違法狀況亦得到整改，且整改過(guò)程中，環(huán)雅公司積極對(duì)整改后遺留的破損墻面等部位進(jìn)行了修復(fù)，該行為亦得到江某的認(rèn)可，其已盡到相應(yīng)的義務(wù)，無(wú)需賠付江某損失。
江某要想徹底解決違建等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)向有關(guān)職能部門(mén)反映加以解決，確實(shí)有證據(jù)證明存在損失的，可以另案向侵權(quán)方主張；對(duì)于物業(yè)服務(wù)瑕疵，其有權(quán)要求環(huán)雅公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等責(zé)任。
另外，《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)業(yè)主未按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生的違約責(zé)任作了明確約定。江某拒付物業(yè)費(fèi)，已構(gòu)成違約，理應(yīng)支付逾期付款違約金。故法院判決江某支付給環(huán)雅公司物業(yè)費(fèi)2811元及2018年11月開(kāi)始計(jì)算的逾期付款違約金。
宣判后，江某不服，提起上訴。二審法院維持原判，駁回上訴。
判決解析：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)
本案承辦法官、溫嶺市人民法院石陳人民法庭庭長(zhǎng)陳泳濱介紹：業(yè)主和物業(yè)公司是平等的民事主體，業(yè)主在享受著服務(wù)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)履行自己應(yīng)盡的義務(wù)。
環(huán)雅公司作為小區(qū)的“管家”，有配合業(yè)主維護(hù)相關(guān)權(quán)利并提供便利條件的義務(wù)，保障小區(qū)的居住環(huán)境。其在接到江某反映后，對(duì)江某鄰居采取了勸阻、上報(bào)行政執(zhí)法部門(mén)等措施。雙方還加強(qiáng)了溝通交流，江某鄰居也積極配合，對(duì)違規(guī)占用部分進(jìn)行恢復(fù)。
江某陳述其所在的小區(qū)鄰居占用公共區(qū)域而損害其利益，責(zé)怪環(huán)雅公司未幫其處理好而拒付物業(yè)費(fèi)，實(shí)質(zhì)上夸大了環(huán)雅公司的職能。環(huán)雅公司本身沒(méi)有任何行政權(quán)力，既不能揮起拳頭粉碎違建，也不能坐在原告席起訴要求江某的鄰居拆違。
因此，在這種情況下，江某不能因?yàn)槠渌麡I(yè)主違規(guī)占用部分未恢復(fù)至自己滿(mǎn)意的程度，而把所有的責(zé)任歸罪到環(huán)雅公司頭上。其拒不支付物業(yè)費(fèi)和要求物業(yè)承擔(dān)賣(mài)房虧損價(jià)20%的賠償責(zé)任，是不受法律保護(hù)的。
整治違建應(yīng)各負(fù)其責(zé)
毀綠擴(kuò)院、占用平臺(tái)、搭建陽(yáng)光房等違規(guī)行為及其帶來(lái)的安全隱患是住宅小區(qū)的“通病”。整治小區(qū)違建的問(wèn)題，需多方努力，多管齊下。本案中雖只涉及兩個(gè)主體，但是在事情推進(jìn)的過(guò)程中，相關(guān)的參與者卻有以下四種，各自承擔(dān)著不同的社會(huì)責(zé)任：
一是把樓道公共空間“圈”成“儲(chǔ)藏室”的違法改建的業(yè)主。面積不夠樓道湊。樓道公共空間被占用并不是個(gè)例。部分業(yè)主甚至認(rèn)為自己對(duì)房屋附近的樓道區(qū)域享有專(zhuān)有權(quán)利，可自行處置。
然而，法律早有規(guī)定，任何單位或個(gè)人私自侵占共有領(lǐng)域，均屬于侵犯業(yè)主之共有權(quán)利。都在一棟樓里，裝修改造必然會(huì)影響鄰居的生活：在臨時(shí)占用時(shí)要采取措施保障安全并及時(shí)恢復(fù)原狀；在改變房屋結(jié)構(gòu)時(shí)更要慎重，要征詢(xún)鄰居的同意，并向物業(yè)詢(xún)問(wèn)報(bào)備，避免造成不能修復(fù)的損害。
二是維權(quán)“不成”的業(yè)主。業(yè)主消極地拒絕交納物業(yè)費(fèi)來(lái)表達(dá)自己心中的不滿(mǎn)，并不是理性的做法。
業(yè)主在發(fā)現(xiàn)鄰居擅自占用、改建公共區(qū)域時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求其排除妨害或者消除危險(xiǎn)。在維權(quán)過(guò)程中，雙方要加強(qiáng)溝通交流。如果談不攏，業(yè)主可以找業(yè)委會(huì)、社區(qū)調(diào)解或是向物業(yè)服務(wù)企業(yè)征詢(xún)解決的方法。調(diào)解不成，可以請(qǐng)求行政執(zhí)法部門(mén)監(jiān)管。行政執(zhí)法部門(mén)若不作為，可以提起行政訴訟加以糾正。當(dāng)然，也可以直接以違建侵權(quán)者為被告提起民事訴訟。
三是“真的沒(méi)有執(zhí)法權(quán)”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。部分業(yè)主違規(guī)搭建是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最頭痛的問(wèn)題，影響到公共區(qū)域的安全、衛(wèi)生及鄰里關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是小區(qū)的管理者，沒(méi)有行政執(zhí)法權(quán)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題也只能加以勸導(dǎo)、提醒。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)遇到業(yè)主違建等問(wèn)題，首先要加強(qiáng)監(jiān)管檢查，及時(shí)予以制止。行為人不聽(tīng)勸的，向行政執(zhí)法部門(mén)進(jìn)行投訴；其次要加大宣傳力度，讓業(yè)主意識(shí)到擅自占用公共區(qū)域不僅損害了他人的利益，也會(huì)造成隱患；還要建議業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)發(fā)揮自治監(jiān)督作用，及時(shí)勸阻違規(guī)業(yè)主。
四是具有“實(shí)權(quán)”的行政執(zhí)法部門(mén)。違規(guī)者利用住宅的特殊性和隱蔽性“躲貓貓”，使得執(zhí)法人員“進(jìn)門(mén)難”。只能靠投訴舉報(bào)、隨機(jī)抽查等方式來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，從而影響到治理的效果。
因此，行政執(zhí)法部門(mén)要保持對(duì)新生違建“零容忍”的高壓態(tài)勢(shì)；強(qiáng)化“城管+社區(qū)+物業(yè)”三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制，充分發(fā)揮社區(qū)、物業(yè)巡查作用，實(shí)現(xiàn)小區(qū)違建全天候、全覆蓋監(jiān)管。同時(shí)，要有效整合社區(qū)、物業(yè)、居民等多方力量，強(qiáng)化巡查監(jiān)管，力求做到防范在先、發(fā)現(xiàn)在早、處置在小。
來(lái)源：智慧普法平臺(tái)（中國(guó)普法網(wǎng)）