【以案釋法】業(yè)主封自家陽臺被物業(yè)告上法庭?判了!

作者: | 來源:“中國普法”微信公眾號 | 時間:2022-09-09 點擊數:- 分享到:

  案情回顧:

  房臨近馬路噪聲太大,在小區(qū)尚未達成一致意見的情況下,業(yè)主高某為提高居住舒適度、增強安全性及私密保護,按照小區(qū)前期已經由開發(fā)商統(tǒng)一封閉陽臺的樣式顏色封閉自家房屋陽臺,物業(yè)公司以高某未遵守小區(qū)臨時管理規(guī)約等為由,要求高某立即拆除已封閉陽臺并恢復原狀。近日,成都中院依法終審審結這起物業(yè)服務合同糾紛案。法院二審認為,物業(yè)公司訴請要求業(yè)主立即拆除已封閉陽臺并恢復原狀,既在法律上沒有明確規(guī)定,其又未提供證據證明高某封閉陽臺危及建筑物安全、損害其他業(yè)主合法權益,也未提供證據證明高某有實施妨礙物業(yè)服務與管理的行為等,故依法撤銷一審判決,判決駁回物業(yè)公司的訴訟請求。

  2020年9月,高某在成都近郊一小區(qū)購買臨近馬路的住房一套。該小區(qū)共有14棟樓,1棟至4棟在開發(fā)商交房前已全部封閉了陽臺,其余樓棟交房時開發(fā)商未封閉陽臺。高某與開發(fā)商簽訂購買房屋合同時,被要求簽訂了前期物業(yè)服務協(xié)議,并以簽收承諾書的方式,要求其承諾遵守以前期物業(yè)服務協(xié)議附件呈現、由開發(fā)商與物業(yè)公司制定的小區(qū)臨時管理規(guī)約。該規(guī)約中明確,原則上不封閉陽臺,經全體業(yè)主表決,戶數與面積達到法定條件封閉陽臺、露臺的,須由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)共同制定封閉方案并公示,且要求做到統(tǒng)一設計、統(tǒng)一材質、統(tǒng)一施工等五個統(tǒng)一。

  同年12月開發(fā)商交房后,高某先后多次與小區(qū)物業(yè)就封閉陽臺問題進行溝通協(xié)商,2021年5月該小區(qū)物業(yè)公司組織業(yè)主就封閉陽臺事宜進行投票表決,后因參加表決業(yè)主占比等未達到相關要求,未能啟動封閉陽臺工作。

  隨后,高某按照小區(qū)先期已封閉陽臺的1棟至4棟的樣式顏色,對所購房屋陽臺進行封閉。物業(yè)公司則以臨時管理規(guī)約規(guī)定不得封閉陽臺等起訴,要求高某立即拆除已封閉陽臺并恢復原狀。

  一審法院認為,高某作為小區(qū)業(yè)主,應遵守小區(qū)臨時管理規(guī)約中的規(guī)定,在小區(qū)尚未達成一致意見的情況下,不得擅自封閉陽臺等,故判決高某限期拆除已封閉陽臺并恢復原狀。

  一審宣判后,高某不服提出上訴。成都中院二審依法撤銷一審判決,判決駁回物業(yè)公司的訴訟請求。

  法院判決:撤銷一審判決 小區(qū)業(yè)主可以封陽臺

  該案爭議焦點從表面上看是物業(yè)公司能否依據臨時管理規(guī)約中的規(guī)定要求高某拆除已封閉陽臺并恢復原狀,實質則是物業(yè)公司是否有權提出此要求。

  首先,民法典第二百七十二條明確,業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物安全,不得損害其他業(yè)主的合法權益。該案中,房屋陽臺作為房屋主體的特定部分,在構造和使用上均具有獨立性,屬房屋的專有部分。高某封閉陽臺是在陽臺內封閉,雖是在小區(qū)尚未達成一致意見情況下封閉,但其與開發(fā)商先期已封閉陽臺的四個樓棟的樣式顏色統(tǒng)一一致,且相比較此前的開放式陽臺對住戶人身安全具有更好的保護作用,并因住房臨近馬路,封閉陽臺可達到的隔音效果也增加了居住的舒適度,還能起到隱私保護作用等。而且退一步講,如高某封閉陽臺超出陽臺及外墻,構成了違法搭建,依照相關法律規(guī)定,亦只有相關行政機關才有權決定是否要拆除。目前,物業(yè)公司與高某是物業(yè)服務關系,物業(yè)公司作為物業(yè)服務人,提出訴請,要求其服務的業(yè)主立即拆除已封閉的陽臺并恢復原狀,既在法律上沒有明確規(guī)定,且依照相關規(guī)定其又未提供證據證明高某封閉陽臺危及建筑物安全、損害其他業(yè)主合法權益,也未提供證據證明高某有實施妨礙物業(yè)服務與管理的行為,因此物業(yè)公司要求高某拆除已封閉的陽臺,無法得到支持。

  其次,從小區(qū)現有情況來看,有四棟樓房是在開發(fā)商交房前已全部封閉了陽臺,說明該小區(qū)封閉陽臺已有先例,并不是絕對要禁止封閉。現實中需要小區(qū)業(yè)主達成一致意見,通常理解應是封閉陽臺要對全小區(qū)統(tǒng)一的樣式、顏色等提出要求,也不是統(tǒng)一要求嚴格禁止封閉陽臺。比較特殊的是,該小區(qū)當前雖還未達成一致意見,但該小區(qū)先期封閉陽臺已有現成的統(tǒng)一樣式、顏色模板,高某按已有統(tǒng)一的樣式、顏色封閉陽臺,也并無不當。

  再者,在現實生活中,成都城區(qū)絕大多數高層建筑,從安全性、居住舒適度及私密保護等多方面考慮,也鮮有嚴格禁止封閉陽臺的情形,封閉不封閉陽臺,一般均由房屋業(yè)主自主決定。雖說是可自主決定是否封閉陽臺,但也不是沒有任何限制約束,較為常見的做法是要按照小區(qū)統(tǒng)一的樣式、顏色、風格等標準封閉陽臺。實際中也有不少小區(qū)即使沒有提出統(tǒng)一要求,相關業(yè)主在封閉陽臺時,也會自覺地按所在建筑及整個小區(qū)的風格等封閉裝修,因為這也是在切實維護自身及全體業(yè)主相關權益。該案從居住安全性考慮,物業(yè)公司雖也提出除了封閉陽臺之外還有其他途徑,但讓其指明除此之外還有其他具體途徑時,其也無法提供。

  因此,從法理、情理等多方面來講,物業(yè)公司在本案中的訴訟請求,均無法得到支持。

  來源:“中國普法”微信公眾號


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