買了一套二手房，結(jié)果前業(yè)主欠了兩萬多的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司反向自己索要，不交就停止供水？
近日， 湖南岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院審理了這起侵權(quán)責(zé)任糾紛案件。
基本案情
2020年12月，小佳（化名）從案外人胡某、陶某處購(gòu)買了岳陽市岳陽樓區(qū)得勝南路某小區(qū)房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同。
2021年6月26日，小佳開心地入住該房屋。然而她不知道的是，從2017年7月1日起，該房屋就存在未繳納水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及滯納金的情況，累計(jì)已達(dá)兩萬多元。
物業(yè)公司多次向小佳催繳上述費(fèi)用，并于11月1日、11月19日兩次采取了停水的極端方式，她只能出去住酒店。無奈之下，小佳將物業(yè)公司起訴至法院，請(qǐng)求判令被告立即停止侵權(quán)行為、恢復(fù)供水，公開書面道歉并承擔(dān)原告因停水造成的酒店住宿費(fèi)、交通費(fèi)等共計(jì)6000元；重新計(jì)算原告自2021年6月入住至今的水費(fèi)。
物業(yè)公司辯稱，案涉房屋目前供水正常，原告主張以公開方式書面賠禮道歉無事實(shí)及法律依據(jù)；停水情況屬實(shí)，但停水后原告隨即自行開通，故不存在產(chǎn)生住宿費(fèi)、交通費(fèi)的必要；此外，原告應(yīng)當(dāng)概括承受就案涉房屋所產(chǎn)生的合同義務(wù)，其承擔(dān)后可向前業(yè)主追償，原告購(gòu)買案涉房屋后未及時(shí)告知被告，作為理性的成年人在購(gòu)二手房時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)處了解案涉房屋水電費(fèi)等情況，原告未盡到注意義務(wù)，自身存在過錯(cuò)。
法院判決
岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，供水、供電合同的當(dāng)事人系業(yè)主和自來水公司、供電局。自來水公司、供電局經(jīng)法定程序才有權(quán)終止供應(yīng)水電，物業(yè)企業(yè)無權(quán)對(duì)業(yè)主斷水?dāng)嚯姟＜词故嵌喂┧飿I(yè)公司也無權(quán)停水。業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)等，物業(yè)公司可以通過訴訟等合法方式解決，不能采取粗暴停水等方式，故被告無權(quán)對(duì)違約業(yè)主采取停水措施。
關(guān)于原告是否應(yīng)概括承受前業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)欠費(fèi)問題。因合同具有相對(duì)性，原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同未涉及后來的買房者，新業(yè)主即本案原告沒有義務(wù)支付該部分物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)。原告與前業(yè)主的房屋買賣合同對(duì)該部分也有約定，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，約定有效。
另案涉房屋于2020年12月11日過戶至原告小佳名下，過戶登記具有即刻對(duì)外產(chǎn)生公示效力的法律效果，即小佳自2020年12月11日起取得案涉房屋所有權(quán)，自此開始的水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等亦應(yīng)由新登記的房主即原告小佳承擔(dān)。雖然原告主張自2021年6月26日實(shí)際入住才應(yīng)開始核算水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，但房屋買賣合同僅約束買賣雙方，入住時(shí)間也僅影響原告與原房主內(nèi)部權(quán)利義務(wù)的分配，不能產(chǎn)生對(duì)抗被告物業(yè)公司等外部主體的公示效果，故原告主張亦缺乏法律依據(jù)。原告應(yīng)從2020年12月11日起繳納案涉房屋物業(yè)費(fèi)及水費(fèi)等，前業(yè)主欠費(fèi)部分被告無權(quán)向原告催討。
最終，法院判決：物業(yè)公司恢復(fù)對(duì)案涉房屋的供水（此項(xiàng)已履行完畢），賠償停水所致原告小佳經(jīng)濟(jì)損失1200元，并向其書面賠禮道歉。
一審判決后，被告不服提出上訴，岳陽市中級(jí)人民法院二審駁回上訴，維持原判。
法官說法
《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條規(guī)定：物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并自買賣合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)。雙方另有約定的從其約定。
業(yè)主逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)人為催繳物業(yè)費(fèi)，采取停止向業(yè)主供電、供水、供熱、供燃?xì)獾却胧斐蓸I(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
來源：中國(guó)普法微信公眾號(hào)