《遂溪縣解決不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關歷史遺留問題的處理方案》政策解讀

　　一、制定背景及必要性

　　自2016年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，由于歷史上房地分開管理、登記不規(guī)范、相關法律法規(guī)標準變化等原因，在不動產(chǎn)登記中存在房地不一致、超面積建設、無審批手續(xù)等一系列歷史遺留問題，導致群眾辦證困難，歷史遺留問題若得不到及時妥善解決，將直接影響我縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的平穩(wěn)有序?qū)嵤┠酥辽鐣椭C穩(wěn)定。為積極穩(wěn)妥推進我縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，切實保護權利人合法權益，按照“依法依規(guī)、尊重歷史、面對現(xiàn)實、為民利民”原則，特制定此處理方案。

　　二、制定依據(jù)

　　（一）《自然資源部 國務院國資委關于推進國有企業(yè)盤活利用存量土地有關問題的通知》（自然資發(fā)〔2022〕205號）

　　（二）《自然資源部關于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）

　　（三）《廣東省自然資源廳關于印發(fā)加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號）

　　（四）湛江市自然資源局關于印發(fā)《湛江市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關問題的處理意見》的通知（湛自然資（國土）發(fā)〔2019〕1707號）

　　（五）《不動產(chǎn)登記暫行條例》

　　（六）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（中華人民共和國國務院令第55號）

　　（七）《劃撥土地使用權管理暫行辦法》(國家土地管理局令〔1992〕第1號)

　　（八）《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）

　　（九）《國土資源部監(jiān)察部關于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》（國土資發(fā)[2007]78號）

　　（十）《湛江市人民政府關于印發(fā)湛江市市區(qū)中心城區(qū)違法建筑分類處理方案的通知》（湛府規(guī)〔2017〕1號）

　　（十一）《湛江市人民政府辦公室文件呈批表》（辦文編號：G09690號）和市房管局、市國土資源局、市財政局《關于土地為劃撥性質(zhì)的房地產(chǎn)分層分戶轉讓抵押相關問題的請示》（湛房報〔2009〕67號）

　　（十二）《遂溪縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理規(guī)定（2013版）》

　　（十三）《遂溪縣房屋工程建筑經(jīng)濟指標》

　　（十四）《遂溪縣人民政府關于印發(fā)遂溪縣全面推進農(nóng)村商業(yè)銀行組建工作實施細則的通知》（遂府〔2017〕48號）

　　三、主要內(nèi)容

　　《處理方案》的出臺，是為了妥善解決2016年6月30日遂溪縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，在本縣城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的不動產(chǎn)登記難問題。《處理方案》主要從處理原則、適用范圍及時間、分類處理、款項及費用收繳辦法、實施時間和其他等六個方面進行表述，在前期全面梳理摸排的基礎上，結合本縣實際情況， 對不動產(chǎn)登記中存在的六大類問題給出了明確的處理意見。

　　第一大類：關于已辦理房屋產(chǎn)權證但未辦理土地使用證問題。

　　（一）適用范圍：已辦理房屋產(chǎn)權證但未辦理土地使用證的。

　　（二）具體類型：

　　1. 有符合劃撥規(guī)定的土地權屬來源。

　　2. 有合法出讓土地權屬來源。

　　3. 已分層分套辦理了房屋產(chǎn)權證的政策性住房、集資房，土地性質(zhì)為劃撥的。

　　第二大類：關于已辦理土地使用證，房屋已建好使用但沒有合法建設手續(xù)問題。

　　（一）適用范圍：已辦理土地使用證，房屋已建好使用但沒有合法建設手續(xù)的。

　　（二）具體類型：

　　1. 已辦理相關報建、竣工驗收手續(xù)的。

　　2. 2002年12月1日《廣東省土地使用權交易市場管理規(guī)定》實施前建成的房屋，沒有合法建設、竣工工程手續(xù)的。

　　3. 3. 2002年12月1日《廣東省土地使用權交易市場管理規(guī)定》實施后至2013年4月1日《遂溪縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理規(guī)定（2013版）》實施前建成的房屋，沒有合法建設手續(xù)的。

　　第三大類：關于行政事業(yè)單位、國資企業(yè)已辦理土地證但地上房屋未辦理房產(chǎn)證的問題。

　　（一）適用范圍：行政事業(yè)單位、國資企業(yè)已辦理土地證但地上房屋未辦理房產(chǎn)證的。

　　（二）具體類型：行政事業(yè)單位、國資企業(yè)已辦理土地使用證，房屋已建好使用未辦理房產(chǎn)證的，沒有《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》以及未取得《竣工驗收備案表》的。

　　第四大類：關于房改房手續(xù)未完善無法辦理不動產(chǎn)登記的問題。

　　（一）適用范圍：房改房手續(xù)未完善無法辦理不動產(chǎn)登記的。

　　（二）具體類型：

　　1. 單位職工未按規(guī)定辦理房改房手續(xù)的。

　　2. 非單位職工購買的。

　　第五大類：住宅小區(qū)（含獨立幢）違反土地規(guī)劃條件超容積率或超建筑面積建設的問題。

　　（一）適用范圍：住宅小區(qū)（含獨立幢）違反土地規(guī)劃條件超容積率或超建筑面積建設的。

　　（二）具體類型：

　　1. 2013年4月1日《遂溪縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理規(guī)定（2013版）》實施前已取得《建設工程規(guī)劃許可證》，且《建設工程施工許可證》、竣工驗收等手續(xù)齊備，土地沒有設定容積率，應計容面積沒有超過建設工程規(guī)劃批準面積的，

　　2. 2013年4月1日《遂溪縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理規(guī)定（2013版）》實施前以及實施后至2016年6月30日遂溪縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前已取得《建設工程規(guī)劃許可證》，且《建設工程施工許可證》、竣工驗收等手續(xù)齊備，土地沒有設定容積率，但應計容面積超過工程規(guī)劃批準面積；或原始檔案資料依據(jù)《關于公布實施遂溪縣城區(qū)國有土地使用權基準地價的通知》（遂價（2010）6號）已取得政府或政府部門相關批準設定容積率并繳納相關土地出讓金，但應計容面積或建設工程規(guī)劃批準面積超過此容積率開發(fā)強度的。

　　3. 樓盤負擔了道路和巷道等部分公共設施配套用地，且有相關土地權屬來源佐證材料的。

　　4. 違反土地規(guī)劃條件超容積率或超建筑面積建設的。

　　第六大類：關于不同時期、不同類型的土地處置遺留問題。

　　（一）適用范圍：不同時期、不同類型的土地處置遺留問題。

　　（二）具體類型：

　　1. 2002年12月1日《廣東省土地使用權交易市場管理規(guī)定》實施前用地單位（包括行政企事業(yè)單位）因倒閉、破產(chǎn)、撤銷、兼并、搬遷等方式處置土地。

　　2. 在2007年6月30日《國土資源部 監(jiān)察部關于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》實施前通過協(xié)議轉讓取得的，并簽訂土地轉讓合同的工業(yè)用地。

　　3. 原遂溪縣縣城建設辦公室因縣城建設和開發(fā)需要對拆遷安置戶和困難戶安排土地建房的。

　　4. 少數(shù)集體企業(yè)或鎮(zhèn)（街）、村于20世紀90年代使用集體土地進行工廠、加油站等非住宅建設的。

　　5. 原個別單位或個人與中林集團雷州林業(yè)局有限公司、廣東省廣前糖業(yè)發(fā)展有限公司簽訂相關征地協(xié)議，已繳納相關款項，但至今未有辦理用地審批手續(xù)的。

　　6. 單位、個人已使用土地（房產(chǎn)），但實際用地面積與證載（批準）面積不一致的。

　　四、實施時間

　　《處理方案》自2024年3月18日實施，有效期三年。